Красивый отель еще не означает выгодную инвестицию

Реконструкция отеля часто начинается с дизайна.

Новые номера. Ванные комнаты. Обновленное лобби. Новая концепция ресторана.

Но для собственника первый вопрос должен звучать иначе:

Какой бизнес эта инвестиция принесет отелю?

В реконструкцию можно вложить €1 млн, €3 млн или значительно больше. Стоимость на номер и на квадратный метр важна, но сама по себе она не показывает, станет ли ваш гостиничный бизнес эффективнее.

До утверждения бюджета собственнику важно понимать, что обновленный отель сможет делать после реконструкции, а чего нет.

• Можно ли повысить ADR?
• Увеличится ли загрузка?
• Сможет ли отель привлечь другой сегмент гостей?
• Можно ли превратить неиспользуемые площади в дополнительный источник выручки?
• Снизятся ли операционные расходы?

У реконструкции должна быть не только визуальная, но и коммерческая задача.

Начинайте с бизнес-модели, а не с дизайна

Представим два бутик-отеля, которые инвестируют одинаковую сумму на номер.

Отель А меняет мебель, отделку и ванные комнаты. Он становится современнее, но его позиционирование, клиент и операционная модель практически не меняются.

Отель Б использует реконструкцию для репозиционирования. Улучшает продукт, меняет гостевой опыт, усиливает F&B-концепцию и выходит на более платежеспособную аудиторию.

Размер инвестиций может быть одинаковым.

Потенциальная отдача будет разной.

Поэтому до утверждения проекта стоит задать вопрос:

Какую бизнес-задачу должна решить эта реконструкция?

Пять направлений, которые необходимо просчитать

1. Ожидаемый ADR после реконструкции

Насколько реально можно повысить среднюю стоимость номера?

Ответ должен основываться на анализе рынка, конкурентов, позиционировании и целевой аудитории.

Если вы инвестировали €30 000 в один номер, это еще не означает, что рынок автоматически готов платить значительно более высокую цену.

2. Ожидаемая загрузка

Создаст ли обновленный продукт дополнительный спрос?

Или главная цель проекта заключается в сохранении текущей загрузки при более высокой цене?

Оба сценария могут быть правильными, но их финансовые результаты будут разными.

3. Дополнительная выручка

Не ограничивайтесь номерным фондом.

Может ли реконструкция создать дополнительный доход через:

• ресторан или бар;
• завтраки, обеды или ужины;
• мероприятия;
• конференции;
• spa и wellness;
• retail;
• rooftop или террасу;
• дополнительные услуги и впечатления;
• клубное членство или day-use концепции?

У каждого квадратного метра должна быть функция.

Это не значит, что каждое пространство обязано напрямую приносить деньги. Но собственнику необходимо понимать, зачем оно существует и как влияет на бизнес.

4. Операционные расходы

Правильная реконструкция может увеличить прибыльность не только за счет роста выручки.

Более эффективная планировка может сократить трудозатраты.

Современное оборудование помогает снизить энергопотребление.

Правильно спроектированные ресторан и кухня делают сервис быстрее и эффективнее.

Хорошая инвестиция увеличивает потенциал выручки и улучшает операционную эффективность.

5. Срок окупаемости

За сколько лет дополнительная прибыль, созданная благодаря реконструкции, вернет вложенные средства?

Недостаточно смотреть только на рост выручки.

Главный показатель для собственника — дополнительная операционная прибыль, которую должен создать проект.

Куда инвестировать в первую очередь?

Универсального ответа нет.

Для одного отеля лучший возврат инвестиций дадут номера.

Для другого выгоднее переоборудовать малоиспользуемые конференц-залы в дополнительные номера.

Для курортного объекта сильным направлением может стать wellness.

Для городского отеля — F&B, мероприятия или rooftop-концепция.

Решение зависит от:

• локации;
• источников спроса;
• конкурентного окружения;
• целевого гостя;
• доступных площадей;
• позиционирования;
• операционных затрат;
• реального ценового потенциала.

Самая модная гостиничная концепция не обязательно будет самой прибыльной именно для вашего объекта.

Один вопрос перед утверждением бюджета

Перед подписанием финального бюджета спросите:

Что этот отель сможет делать с коммерческой точки зрения после реконструкции, чего он не может делать сегодня?

Если четкого ответа нет, бизнес-модель проекта стоит доработать.

В Key Hospitality мы работаем с собственниками во время реконструкции, репозиционирования, pre-opening и reopening.

Мы помогаем связать инвестиционные решения с операционной моделью, гостевым опытом, источниками выручки, структурой управления и командой, которая будет управлять объектом.

Потому что задача реконструкции не только в том, чтобы сделать отель красивее.

Задача — создать более сильный гостиничный бизнес.

Планируете открытие, реконструкцию или перезапуск отеля?

Обсудите ваш проект с Key Hospitality. Мы помогаем собственникам с pre-opening, операционной подготовкой, выбором модели управления и подбором управленческой команды.

Свяжитесь с нами: welcome@key-hospitality.com | WhatsApp: +971 50 718 0372

Хотите получать больше практических материалов для собственников и руководителей отелей?

Подпишитесь на Hotel Owner Brief — нашу рассылку об инвестициях, управлении, pre-opening, hr и развитии гостиничного бизнеса.